(दिव्यराष्ट्र के लिए अनुज पुरी, अध्यक्ष – एनारॉक ग्रुप)
जुलाई में केंद्रीय बजट 2024-25 पेश किए जाने के साथ, रियल एस्टेट सेक्टर को मोदी 3.0 शासन से नई उम्मीदें हैं। कर राहत और अन्य भावना बढ़ाने वाले उपायों की उम्मीदें बहुत अधिक हैं। समग्र उद्योग का भविष्य शहरी जीवन स्तर को सहारा देने और सुधारने के साथ-साथ नए क्षेत्रों को विकसित करने और बढ़ावा देने के लिए निर्बाध बुनियादी ढांचे की तैनाती पर भी निर्भर करता है।
क्या सरकार अंततः पूरे आवास क्षेत्र को उद्योग का दर्जा देने की लंबे समय से चली आ रही मांग को स्वीकार करेगी? क्या वह किफायती आवास क्षेत्र को पुनर्जीवित करने के लिए ‘वास्तविक’ कदम उठाएगी, जो महामारी के बाद लगातार गिरावट पर है?
भारतीय आवास क्षेत्र 2024 में अब तक उत्साहित रहा है, जिसमें शीर्ष 7 शहरों में आवास बिक्री और नए लॉन्च ने नए शिखर बनाए हैं। वित्त वर्ष 23-24 में बिक्री लगभग 4.93 लाख इकाइयों के साथ सर्वकालिक उच्च स्तर पर पहुंच गई, जबकि 4.47 लाख इकाइयां लॉन्च की गईं।
हालांकि, यह गति भविष्य में भी जारी रहनी चाहिए – और वर्तमान विकास प्रक्षेपवक्र मध्यम श्रेणी और प्रीमियम आवास की ओर झुका हुआ है । भारत के निम्न आय वर्ग की विशिष्ट आवास आवश्यकताओं को ध्यान में रखते हुए, यह गति केवल उच्च कीमत वाले घरों पर निर्भर नहीं हो सकती है, जबकि किफायती आवास की मांग में कमी जारी है।
एनारॉक रिसर्च के अनुसार, कोविड-19 के बाद किफायती आवास की बिक्री हिस्सेदारी में काफी कमी आई है – 2022 में 26% से अधिक और 2019 में 38% से अधिक से 2024 की पहली तिमाही में लगभग 20% तक। कम मांग के कारण, शीर्ष 7 शहरों में समग्र आवास आपूर्ति में इस खंड की हिस्सेदारी भी 2019 में लगभग 40% से घटकर 2024 की पहली तिमाही में 18% हो गई।
किफायती आवास के खरीदारों और डेवलपर्स को पहले दिए गए कई ब्याज प्रोत्साहन पिछले दो वर्षों में समाप्त हो गए हैं। इस महत्वपूर्ण खंड को डेवलपर्स के लिए कर छूट जैसे उच्च प्रभाव वाले उपायों के साथ पुनर्जीवित किया जाना चाहिए, ताकि वे किफायती आवास पर अधिक ध्यान केंद्रित करें, और खरीदारों के लिए वहनीयता में सुधार हो।
किफायती आवास को पुनः गति देने के लिए अन्य उपाय इस प्रकार होंगे:
पीएमएवाई के तहत ऋण-लिंक्ड सब्सिडी योजना
ईडब्ल्यूएस/एलआईजी के लिए यह योजना, जो 2022 में समाप्त हो गई थी, को शहरों में किफायती घरों के पहली बार खरीदारों को प्रोत्साहित करने के लिए पुनर्जीवित किया जाना चाहिए। इससे इस सेगमेंट में मांग एक बार फिर से बढ़ेगी। सरकारी दिशानिर्देशों के तहत निर्दिष्ट मानदंडों के अधीन, सीएलएसएस पहले नए निर्माणों में ईडब्ल्यूएस/एलआईजी खरीदारों को आवास ऋण के लिए और मौजूदा आवासों में कमरे, रसोई, शौचालय आदि जोड़ने के लिए उपलब्ध था। इसके अलावा, पीएमएवाई (ग्रामीण) के तहत, कोई भी व्यक्ति सभी ‘कच्चे’ घरों को ‘पक्के’ घरों में बदलने के लिए इस सब्सिडी का लाभ उठा सकता है, बशर्ते वे पात्रता मानदंडों को पूरा करते हों।
किफायती आवास डेवलपर्स के लिए 100% कर छूट पुनः लागू की जाए
आपूर्ति को बढ़ावा देने और डेवलपर्स को अधिक किफायती आवास बनाने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए, सरकार वित्त अधिनियम, 2016 में धारा 80-आईबीए के तहत पहले प्राप्त ‘100% कर अवकाश’ लाभ को फिर से लागू कर सकती है। यह खंड किफायती आवास परियोजनाओं के विकास और निर्माण से अर्जित लाभ पर प्रमुख कर राहत प्रदान करता है।
अधिक खरीदारों को अतिरिक्त कटौती का लाभ देने के लिए किफायती आवास मानदंडों की परिभाषा में बदलाव
आवास और शहरी गरीबी उन्मूलन मंत्रालय के अनुसार, किफायती आवास को संपत्ति के आकार, कीमत और खरीदारों की आय के आधार पर परिभाषित किया जाता है। उदाहरण के लिए, किफायती आवास गैर-महानगरीय शहरों और कस्बों में 90 वर्ग मीटर तक के कारपेट एरिया वाला घर या फ्लैट है, और प्रमुख शहरों में 60 वर्ग मीटर और दोनों के लिए 45 लाख रुपये तक का मूल्य है। दूसरी ओर, केंद्रीय बैंक की परिभाषा बैंकों द्वारा लोगों को घर बनाने या अपार्टमेंट खरीदने के लिए दिए गए ऋण पर आधारित है।
सरकार को किफायती आवास बजट के भीतर घरों की कीमतों में संशोधन पर गंभीरता से पुनर्विचार करना चाहिए, शहर-विशिष्ट बाजार गतिशीलता को ध्यान में रखते हुए। वर्तमान परिभाषा के अनुसार, 60 वर्ग मीटर कालीन क्षेत्र वाली इकाइयों का आकार उचित है। हालाँकि, अधिकांश शहरों में इकाइयों की कीमतें (45 लाख रुपये तक) व्यवहार्य नहीं हैं।
उदाहरण के लिए, मुंबई जैसे शहर के लिए, <INR 45 लाख का बजट अर्थहीन है। इसे बढ़ाकर कम से कम INR 85 लाख करने की आवश्यकता होगी। अन्य शीर्ष शहरों में, बजट को बढ़ाकर कम से कम INR 60-65 लाख किया जाना चाहिए। इस तरह के मूल्य संशोधनों के साथ, अधिक घर किफायती मूल्य टैग के लिए योग्य होंगे, इसलिए अधिक खरीदार ITC, सरकारी सब्सिडी आदि के बिना 1% पर कम GST दरों जैसे लाभों का लाभ उठा सकते हैं।
